פסק-דין בתיק ע"א 20051-12-10

השופטת רות לבהר שרון:

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט ישי קורן), שניתן בת.א. 56477/07, ביום 18.10.10, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבה לפינוי ולסילוק יד של המערערים מדירה בבניין מגורים ברחוב יוסף 23 בתל אביב, הידועה כחלק מחלקה 88 בגוש 70/47 (להלן: "הדירה"), והמערערים חויבו בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 179,949 ש"ח.

העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא

1.         הגב' מזל לוי (להלן: "הגב' לוי") התגוררה בדירה כדיירת מוגנת.

2.         המערערים טענו בפני בית משפט קמא כי בשנת 1995 עבר מערער 3 להתגורר עם הגב' לוי בדירה וסעד אותה עד פטירתה, כאשר לטענתם היא נפטרה בשנת 1997.

לטענתם, יש לראות ביחסים בין המנוחה לבין מערער 3 כיחסי "אם-בן", בדומה ליחסים בין ידועים בציבור, ולהכיר במערער 3 כדייר מוגן. עוד טענו המערערים כי בשלב מסויים, לאחר פטירת הגב' לוי, ועקב כך שהמערער 3 חלה, עברו המערערים 1 ו-2 (הוריו של המערער 3) להתגורר עמו בדירה, וכי הם מחזיקים בדירה כדיירים מוגנים או כברי רשות בלתי הדירה, אשר בהסתמך עליה גם השקיעו בדירה כ-300,000 ש"ח.

3.         מנגד, טענה המשיבה כי היא בעלת הזכויות בדירה, כי אין להכיר במערערים כדיירים מוגנים, כאשר אין כל קשר משפחתי בינם לבין הגב' לוי, וכי המערערים פלשו לדירה שלא כדין, בשנת 2000, בסמוך לאחר פטירת הגב' לוי, שלטענתם נפטרה בשנת 2000, ולא בשנת 1997 כפי שטוענים המערערים. המשיבה עתרה לפינוי המערערים ולחיובם בדמי שימוש ראויים.

4.         יצוין, כי נגד המערערים ננקטו מספר הליכים במהלך השנים במטרה לפנותם מהדירה, אולם הם סירבו לדרישת המשיבה ומחזיקים בדירה עד היום.

5.         בית משפט קמא קיבל את תביעת המשיבה וקבע כי בעלותה של המשיבה בדירה הוכחה, הן לאור נסח רישום המקרקעין, והן לאור חוזה השכירות מכוחו החזיקה בדירה הגב' לוי.

בית המשפט דחה את טענת המערערים לפיה מערער 3 הינו דייר מוגן, וקבע שמדובר בהרחבת חזית. בית המשפט הוסיף וקבע, לגופו של עניין, כי חוק הגנת הדייר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק הגנת הדייר") אומנם מכיר, בהתקיים תנאים מסויימים, בזכויות של דייר נגזר, אולם במקרה דנן אין כל יחסי קרבה בין הצדדים, ולאור המגמה בפסיקה לפיה יש לפרש את חוק הגנת הדייר בצמצום, הרי שאין להשוות בין מעמדו של מערער 3 למעמדו של ידוע בציבור, ואין להכיר בו כדייר מוגן.

בית המשפט קבע כי המערערים לא הוכיחו זכות חזקה בדירה, וכי הם מעולם לא קיבלו את רשות המשיבה להחזיק בדירה, ועל כן דחה טענתם כי הינם מחזיקים בדירה כבני רשות.

באשר לסוגיית הפלישה, קבע בית משפט קמא, לאחר ששמע את העדויות ובחן את כל הראיות, כי המערערים פלשו לדירה רק לאחר פטירתה של הגב' לוי, בשנת 2000, ולא כפי שטענו בשנת 95', דהיינו עוד בחייה של הגב' לוי, ולא קיבל את עדותה של מערערת 1 בהקשר זה. על פלישתם של המערערים למקרקעין למד בית משפט קמא ממספר מקורות: ראשית, ממכתבו של ב"כ המערערים דאז עו"ד סקיס, לחברת נכסי אריאל בע"מ (שניהלה את הדירה עבור המשיבה), מיום 25.01.01, במסגרת הליכים מנהליים לפינוי המערערים, ובו ציין בהתייחס לדירה נשוא הדיון, כדלקמן: "כידוע לכבודו, סעיד זיינב פלש לחלקה בגוש 70/47", הודעה שיש בה משום הודאת בעל דין; שנית, ממזכר של המשיבה שנכתב על ידי מר יוסי גולדשטיין ביום 6.11.00 בעניין פלישה לרחוב יעקב כץ 23 ביפו, שם צויין כדלקמן : "לידיעתך הנכס הנ"ל בפיקוח יומיומי ובשבת אחר הצהריים הנכס נפלש. הוגשה תלונה במשטרת יפו. שם הפולש סעיד זיינב".

בית המשפט הוסיף וקבע כי גם אם היה מקבל את טענת המערערים לפיה נכנסו לדירה בשנת 95', הרי שהחזקתם בדירה אינה יוצרת כל זכות שבדין למערערים, וכי לכל היותר היה רשאי מערער 3 להתגורר בדירה מכוח רשות שניתנה לו על ידי גב' לוי, ככל שניתנה, וברגע שנפטרה היה עליו להחזיר את החזקה במקרקעין לידי המשיבה.

באשר לטענת המערערים כי ערכו שיפוצים בדירה, קבע בית המשפט כי אין חולק שבדירה נעשו שיפוצים, אך קבע כי היקפם ועלותם לא הוכחו על ידי המערערים, שגם לא קיבלו רשות לבצע את השיפוצים, ולכן למעשה דחה טענותיהם כי יש לקזז עלות השיפוצים מדמי השימוש הראויים הנתבעים וכן דחה טענותיהם כי יש לראות בשיפוצים תשלום חליפי לקבלת הזכויות בדירה או תשלום דמי מפתח.

לבסוף, הורה בית המשפט על פינוי המערערים מהדירה, וקיבל את התביעה לדמי השימוש הראויים, בין היתר, בהתבסס על חוות דעת השמאי מטעם המשיבה.

טענות הצדדים בערעור

טענות המערערים

6.         לטענת ב"כ מערער 3, פסק דינו של בית משפט קמא בטל, ויש להחזיר את התיק לבית משפט קמא שידון בו מחדש, זאת מאחר ומערער 3 הוא פסול דין ולא זכה לייצוג ראוי בפני בימ"ש קמא. לטענתו, הוא  הוכרז כפסול דין בשל העובדה שהוא סובל מסכיזופרניה, ועל אף שההכרזה הייתה אומנם לאחר מתן פסק הדין, הרי שמצבו הרפואי היה ידוע לבית משפט קמא, שכן המסמכים הרלוונטיים המעידים כי אובחן כסובל מסכיזופרניה כבר בשנת 2007, צורפו לכתבי בית הדין והתצהירים, והיה על בית המשפט לפעול מיוזמתו למינוי אפוטרופוס. עוד טוענת באת כוחו כי מערער 3 לא היה מיוצג כדין בבית משפט קמא, שכן לא חתם על יפוי הכוח לעוה"ד, וכי עו"ד שקר שייצג את המערערים, לא היה מודע למצבו של מערער 3, ואין בעובדה שעו"ד שקר ציין בכתב ההגנה כי הוא מייצג גם את מערער 3 כדי לרפא פגם זה. בהקשר זה מוסיפה וטוענת ב"כ מערער 3 כי למעשה לא הובאה גירסתו בפני בית משפט קמא, וכי אין בעדותה של מערערת 1, ממנה עולות תהיות בשל גילה ומצבה הבריאותי, וכאשר לא הובאה תשתית עובדתית-ראייתית למקור ידיעותיה, כדי לרפא פגם זה.

לגופו של עניין, טוענים המערערים כי טעה בית משפט קמא בכך שבחן את זכויותיו של המערער 3 בדירה בראי טענותיהם וזכויותיהם של המערערים 1 ו-2, בעוד שבין אלה ובין זכויותיו של המערער 3 אין ולא כלום. לטענתם, יש לבחון את זכויותיו של מערער 3 באופן עצמאי. עוד טוענים המערערים כי שגה בית המשפט בקביעתו כי מערער 3 פלש לדירה רק לאחר פטירת הגב' לוי, וטעה כשלא קיבל את העדויות מטעמם בהקשר זה, שלא נסתרו, לפיהן מערער 3 החזיק בדירה עובר לפטירת הגב' לוי.